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＊物業管理及物業管理公司相關資訊整理摘要
依現行公寓大廈管理條例社區管理委員會一年必須改選一次，再加上保全、物業管理公司時常更換其派駐社區的服務人員，社區大樓管理因此常無法上軌道。更糟糕的是社區管理委員會普遍以低價做為評選物業管理公司的最大考量，常常聘雇到不合格、不合法的物業管理公司而不自知。

有幾項聘雇合法保全及物業管理公司應該注意的基本事項，特別提出供社區管理委員會作為聘雇物業管理公司及保全公司的參考，本文偏重討論合法部分，本討論區內尚有諸多物業管理公司及社區財務管理的討論請自行參考。

一、目前大樓管理業者服務型態
公寓大廈管理公司與保全公司為能配合政府「管理維護」與「保全」分業的要求，也就是說公寓大廈管理公司負責行政事務、庶務方面，而保全公司則負責於警衛的派駐、系統的安裝等項。因此，目前市場供需上產生了以下各種型態公司：
(一)雙牌公司－在同一負責人名下兼有「公寓大廈管理」與「保全」公司執照。
(二)合夥公司－１公寓大廈管理公司入股保全公司或保全公司入股公寓大廈管理公司享用公司資源
                             （非同一負責人）。
                           ２數個公寓大廈管理公司合資組成保全公司。
(三)合作公司－保全公司得標後轉聘公寓大廈管理公司或公寓大廈管理公司得標後轉聘保全公司。
(四)違規營業公司－既非公寓大廈管理公司也非保全公司，名稱多半為「xx管理公司」、
     「xx管理顧問公司」、「xx企業管理顧問公司」。
(五)地下公司－完全沒有「公寓大廈管理」與「保全」公司執照，全以低價、低品質、採打帶跑方式
       接案場，名為公司其實不是。
(六)社區自聘－完全由社區管理委員會自己聘雇總幹事、會計及保全警衛。

二、合法業者應符合之資格
(一)公寓大廈管理公司應具備之證照
     1.公司執照─經濟部核發
     2.營利事業登記證─縣市政府核發
     3.許可證─內政部營建署核發：可由營建署網站查詢
     4.公會會員證─縣市公寓大廈管理公會核發之正式合法會員公司會員證
(二)保全公司應具備之證照
     1.特許函─內政部警政署核發
     2.公司執照─經濟部核發
     3.營利事業登記證─縣市政府核發
     4.公會會員證─縣市保全公會核發之正式合法會員公司會員證
     5.勞工安全衛生管理證─行政院勞委會核發
(三)為表示公司一切依法行事且營運正常，要求各公司提出稅捐處的完稅證明。

三、社區管理委員會招標、聘雇管理公司應注意事項
(一)基本條件
      (1)取得政府核發之公寓大廈管理維護公司或保全公司之執照。
      (2)依法加入所在地公會之會員。
      (3)依法開立發票，提供近二季稅捐機關營業稅申報書。
      (4)員工依規定投保勞健保、意外險、忠誠險。
(二)輔助條件
      (1)建議參觀公司實際參觀了解，管理公司內部社區管理是否有系統及制度化建立社區管理資料、
           財務作業暨各項管理工作。
      (2)抽樣參觀該公司目前進駐的社區，了解實際服務 之狀況。
      (3)了解該公司緊急狀況處理能力，公司是否有人員處理社區突發狀況。
(三)簽約注意事項
      (1)出示簽約公司執照、營利事業登記證影本。
      (2)明確訂定各項社區安全、財務收繳、設備維護、清潔工作之每日、週、 月工作流程及
           執行報告方式。本討論區內有諸多社區財務管理的討論請自行參考。
      (3)簽訂違約處理規定，且內容須明確及數字化。
      (4)管理公司中途解約規定之程序及辦法。
      (5)注意相關除外責任部份。