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＊物业管理及物业管理公司相关资讯整理摘要
依现行公寓大厦管理条例社区管理委员会一年必须改选一次，再加上保全、物业管理公司时常更换其派驻社区的服务人员，社区大楼管理因此常无法上轨道。更糟糕的是社区管理委员会普遍以低价做为评选物业管理公司的最大考量，常常聘雇到不合格、不合法的物业管理公司而不自知。

有几项聘雇合法保全及物业管理公司应该注意的基本事项，特别提出供社区管理委员会作为聘雇物业管理公司及保全公司的参考，本文偏重讨论合法部分，本讨论区内尚有诸多物业管理公司及社区财务管理的讨论请自行参考。

一、目前大楼管理业者服务型态
公寓大厦管理公司与保全公司为能配合政府“管理维护”与“保全”分业的要求，也就是说公寓大厦管理公司负责行政事务、庶务方面，而保全公司则负责于警卫的派驻、系统的安装等项。因此，目前市场供需上产生了以下各种型态公司：
(一)双牌公司－在同一负责人名下兼有“公寓大厦管理”与“保全”公司执照。
(二)合伙公司－１公寓大厦管理公司入股保全公司或保全公司入股公寓大厦管理公司享用公司资源
                             （非同一负责人）。
                           ２数个公寓大厦管理公司合资组成保全公司。
(三)合作公司－保全公司得标后转聘公寓大厦管理公司或公寓大厦管理公司得标后转聘保全公司。
(四)违规营业公司－既非公寓大厦管理公司也非保全公司，名称多半为“xx管理公司”、
     “xx管理顾问公司”、“xx企业管理顾问公司”。
(五)地下公司－完全没有“公寓大厦管理”与“保全”公司执照，全以低价、低品质、采打带跑方式
       接案场，名为公司其实不是。
(六)社区自聘－完全由社区管理委员会自己聘雇总干事、会计及保全警卫。

二、合法业者应符合之资格
(一)公寓大厦管理公司应具备之证照
     1.公司执照─经济部核发
     2.营利事业登记证─县市政府核发
     3.许可证─内政部营建署核发：可由营建署网站查询
     4.公会会员证─县市公寓大厦管理公会核发之正式合法会员公司会员证
(二)保全公司应具备之证照
     1.特许函─内政部警政署核发
     2.公司执照─经济部核发
     3.营利事业登记证─县市政府核发
     4.公会会员证─县市保全公会核发之正式合法会员公司会员证
     5.劳工安全卫生管理证─行政院劳委会核发
(三)为表示公司一切依法行事且营运正常，要求各公司提出税捐处的完税证明。

三、社区管理委员会招标、聘雇管理公司应注意事项
(一)基本条件
      (1)取得政府核发之公寓大厦管理维护公司或保全公司之执照。
      (2)依法加入所在地公会之会员。
      (3)依法开立发票，提供近二季税捐机关营业税申报书。
      (4)员工依规定投保劳健保、意外险、忠诚险。
(二)辅助条件
      (1)建议参观公司实际参观了解，管理公司内部社区管理是否有系统及制度化建立社区管理资料、
           财务作业暨各项管理工作。
      (2)抽样参观该公司目前进驻的社区，了解实际服务 之状况。
      (3)了解该公司紧急状况处理能力，公司是否有人员处理社区突发状况。
(三)签约注意事项
      (1)出示签约公司执照、营利事业登记证影本。
      (2)明确订定各项社区安全、财务收缴、设备维护、清洁工作之每日、周、 月工作流程及
           执行报告方式。本讨论区内有诸多社区财务管理的讨论请自行参考。
      (3)签订违约处理规定，且内容须明确及数字化。
      (4)管理公司中途解约规定之程序及办法。
      (5)注意相关除外责任部份。